賃貸入居者トラブル相談ランキング
2021年度最新版
2020年 入居者トラブル相談件数の割合
入居者トラブルを未然に防ぐために
トラブルなく安定的な収益を得られることが一番ですが、賃貸経営をしていれば避けられないものです。未然に防ぐことはできないでしょうか。
当社に寄せられた「入居者トラブル」を分析してみると、ご相談の多くはいくつかの内容に集中することがわかりました。上位3つの内容で半数以上、上位5つで8割近くを占めているのです。これらのトラブルについて原因を認識しておき、対処方法や未然に防ぐ解決策を心得ておけば安心ですよね。
2021年最新版として、昨年一年間に私たちがご相談を受けたトラブルの内容と対策をランキング形式でお伝えいたします。
家賃滞納
もっとも多いご相談は「家賃滞納」です。放置しておくと法的手続きにも発展してしまいますから不安ですよね。相談いただいたものの中には、なんと滞納期間14カ月といったケースも・・・長引く前に対策をすることが重要です。
ほとんどは「うっかり忘れていた」ことが原因
ほとんどのケースは「うっかり忘れていた」ということが原因です。このような入居者さまの場合、きちんと督促を行えば問題解決することが多く、だからこそ初動が大事になります。速やかに対応することで、以降の滞納を防ぐことにも繋がります。
ポイント 家賃の支払状況をしっかりと把握しましょう
1日でも遅れたら即連絡
電話・訪問・書面にて督促を行います。
なぜ滞納してしまったのかをヒアリングし、いつまでに支払うことが出来るのかきっちり約束を取ることが大切です。
- 支払期日の翌日から滞納督促をスタート
- まずは、契約者に電話連絡をする。
- 滞納から1週間たっても繋がらない場合は、督促状を郵送する。
- 1か月経過しても契約者と連絡がとれない場合は、連帯保証人に連絡する。
- 連帯保証人も連絡がとれない場合は、連帯保証人に督促状を送付。
- それでも連絡がとれなければ、契約者と連帯保証人に内容証明を送付。
- 日時だけでなく、会話の内容まで履歴を詳細に記録する
- 注意）早朝・深夜の督促電話や玄関ドアやポストへの張り紙は絶対にしてはいけません！
悪質な滞納には法的手続きが必要
度重なる家賃滞納が起こったり、督促に耳を貸さない悪質な場合もあります。問題が長引かないうちに法的手続きを検討しましょう。滞納から3ヶ月を目安として、法的手続きを検討してみてください。
ポイント 滞納から3か月、法的手続きによる解決を検討しましょう
- 支払督促手続き（裁判所から入居者に督促状）
- 少額訴訟（60万以下の支払を求める場合、1回で審理を終えて判決が出る制度）
- 民事訴訟（建物明け渡しを求める場合）
家賃滞納を発生させないために
事前の対策は、やはり入居審査をしっかり行うことに 尽きます。勤務先や勤続年数、収入等をしっかりチェックし、安心できる入居者かどうか見極めましょう。
ポイント しっかり入居審査を行いましょう
- 金融審査の後、本人、本人勤務先へ連絡し、お引越しについてのヒアリング
- 謄本調査や収入証明書の確認
- 保証会社への加入を推奨
- 契約は対面で実施（状況に応じてIT重説を取り入れ）
退去清算時トラブル
退去時における原状回復をめぐるトラブルは増加傾向にあり、私たちが相談を受けることも多くございます。2020年4月の民法改正により、原状回復の在り方や敷金の取扱いについて明確に定義されました。従来の慣習のまま情報をアップデートできていない方、この機会に、敷金の取り扱いや費用負担等の見直しをしましょう。
退去時の費用負担を明確に
曖昧な対応はトラブルのもと。退去時に発生する費用について、オーナーさんと入居者さんのどちらが負担する費用なのか、しっかり理解しておくことが大切です。
ポイント 退去時の費用負担について確認しましょう
入居者さんが負担する原状回復工事費用をしっかり理解しましょう。
東京都の賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）を確認してください。
ルームクリーニング費用は当たり前に入居者さん負担だと思っていませんか？
原状回復工事の原則は以下の通りです。
- 経年劣化・通常損耗＝貸主負担
- 借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損＝借主負担
ルームクリーニング費用やペット飼育に関する事項等、特約に記載されている場合が多くあります。
退去時にトラブルにならないよう、契約前にきちんと説明をし、お互いが理解をしておくことが必要でしょう。
また、特約には、借主が負担すべき範囲が明確に記載されていないと効力がありません。
例）ルームクリーニング費用・鍵交換代・エアコンクリーニング費用…（金額まで明記すること）
記載内容について、一度リーガルチェックを受けることもお勧めいたします。
契約関連トラブル
こんな経験はありませんか？
・知らないうちに入居者さんが増えていた。
・いつの間にか入居者さんが入れ替わっていた。
・ペット飼育不可物件なのにいつの間にかペットを飼育している。
契約に絡むトラブルは解決までに手間がかかってしまうことも多く、事前の対策が欠かせません。
契約違反が発生する前に
どんなことが契約違反に当たるのか、入居者さまが認識していないことが一番の問題です。
ポイント 禁止事項を理解してもらいましょう
禁止事項や制限事項は漏れなく契約書に記載しましょう。
そのうえで契約時に対面でしっかりと説明することが必要です。
それでも契約違反をされた場合は、すぐに管理会社や弁護士さんに相談してください。
その他、サブリース契約を解約したいのにできない…
民法改正後、契約書に反映されていない…といったこともご相談を受けます。
まずは、管理会社や弁護士さんに相談してください。
修繕工事
こんな相談を受けています
・上階からの水漏れ
・ベランダの排水口が詰まってスムーズに水が流れない。
・営業で親切にしてもらった業者にクロスの貼替をお願いしたら、ボコボコの状態、汚れもあり、納期もかなり遅れた。
・外壁の塗装工事をしたいのですが、どこにお願いしていいかわからない…
ポイント 安心してお願いできる業者さんを作りましょう
内容に応じていくつかの業者さんと付き合っておく必要があります。
管理会社に相談してみてください。
賃料交渉
コロナ禍で事務所や店舗物件は大きく影響を受けておりますが、居住用物件についても今後不安に感じておられる方は多いのではないでしょうか。ご相談を受けた際は、入居者さんに寄り添った対応が望まれます。
ポイント 入居者さんに寄り添った対応を
- 住居確保給付金や家賃支援給付金について対象となるかを確認
- 店舗・事務所の場合は、保証金からの相殺という方法も検討
2020年4月から施行された民法改正では、これまでの「賃貸物の一部滅失に因る賃料減額」について、『借主は賃料の減額を請求できる』とされていたものから、「借主の請求を要せずに当然に賃料の減額がされる」「賃借物の一部が使用及び収益出来なくなった場合も含む」とされましたことや、連帯保証人の極度額の設定等、押さえておかなければいけないポイントがございます。
契約書の見直しについても、定期的に必要となるでしょう。
変化の中、入居者さんときちんと向き合い柔軟な対応をしていきましょう。
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